Peut-on refuser l'assurance prêt hypothécaire SCHL si on a moins de 20 % de mise de fonds ?

Non. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, l'assurance prêt hypothécaire est une condition légale fédérale imposée par le BSIF. La seule façon de l'éviter est d'atteindre le seuil de 20 % de mise de fonds.

L'assurance SCHL est-elle obligatoire pour un duplex au Québec ?

Si vous achetez un duplex dont vous occupez un logement, l'assurance SCHL est accessible et obligatoire avec une mise de fonds inférieure à 20 %. Si le duplex est entièrement locatif, la SCHL n'est pas disponible et une mise de fonds d'au moins 20 % est requise.

L'assurance hypothécaire est-elle déductible d'impôt au Québec ?

Non, pour une résidence principale. La prime SCHL sur votre résidence principale n'est pas déductible d'impôt. Pour un immeuble locatif, la prime peut être amortie sur plusieurs années à titre de dépense d'entreprise.

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L'assurance prêt hypothécaire est-elle obligatoire au Québec ?

Beaucoup d'acheteurs confondent deux types d'assurance hypothécaire très différents — et les règles ne sont pas les mêmes pour chacun. Voici la réponse claire, sans jargon.

Réponse directe Ça dépend du type d'assurance. L'assurance prêt hypothécaire (SCHL) est obligatoire si votre mise de fonds est inférieure à 20 % — c'est une exigence légale fédérale, pas un choix. L'assurance vie hypothécaire, elle, est entièrement facultative : aucune loi ne vous oblige à la souscrire, et votre banque ne peut pas en faire une condition d'obtention du prêt.

Règles BSIF et SCHL 2026 Exceptions détaillées Situations spécifiques Québec Conseils pour éviter la prime

En bref : obligatoire ou pas selon le type d'assurance

Avant d'aller plus loin, voici le tableau récapitulatif que beaucoup d'acheteurs auraient aimé avoir avant leur visite chez leur courtier hypothécaire :

Type d'assurance	Obligatoire ?	Protège qui ?	Condition
Assurance prêt hypothécaire (SCHL / Sagen / Canada Guaranty)	✗ Oui, si MDF < 20 %	Le prêteur	Mise de fonds entre 5 % et 19,99 %
Assurance vie hypothécaire	✓ Non — facultative	Votre famille	Aucune obligation légale
Assurance invalidité hypothécaire	✓ Non — facultative	L'emprunteur	Aucune obligation légale
Assurance habitation	✗ Exigée par le prêteur	Votre propriété	Condition standard de tout prêt hypothécaire

MDF = mise de fonds. Sources : BSIF, SCHL, règles fédérales en vigueur au 1er janvier 2026.

L'assurance prêt hypothécaire SCHL : obligatoire sous 20 % de mise de fonds

En vertu du règlement du Bureau du Surintendant des Institutions Financières (BSIF), tout prêt hypothécaire accordé par une institution financière fédéralement réglementée au Canada doit être assuré si la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat. Ce n'est pas une politique de votre banque — c'est une exigence légale fédérale à laquelle ni vous ni le prêteur ne pouvez déroger.

Impossible de refuser ou de contourner cette assurance si votre mise de fonds est sous le seuil des 20 %. Ce n'est pas une option que le prêteur vous propose — c'est une condition imposée par la loi fédérale. Même avec un excellent dossier de crédit, l'obligation s'applique.

Pourquoi cette assurance est-elle obligatoire ?

Un acheteur qui emprunte 95 % de la valeur d'une propriété représente un risque de défaut de paiement statistiquement plus élevé qu'un acheteur qui en emprunte 75 %. L'assurance prêt hypothécaire sécurise le prêteur contre ce risque — ce qui lui permet en contrepartie d'offrir des taux d'intérêt plus bas. Paradoxalement, même si vous la payez (via votre prime), cette assurance ne vous protège pas : elle protège uniquement l'institution financière qui vous a accordé le prêt.

Qui offre l'assurance prêt hypothécaire au Canada ?

Trois assureurs sont autorisés à offrir ce produit au Canada. C'est généralement votre prêteur qui choisit l'assureur — vous ne magasinez pas cette assurance comme une police auto ou habitation :

SCHL

Société canadienne d'hypothèques et de logement — société d'État fédérale, assureur le plus connu au Canada.

Sagen MI Canada

Anciennement Genworth Canada — assureur privé, deuxième acteur du marché canadien de l'assurance prêt hypothécaire.

Canada Guaranty

Assureur privé, troisième acteur autorisé — même grille de taux que SCHL et Sagen dans la majorité des cas.

Taux identiques chez les 3 assureurs — La prime varie de 2,80 % à 4,00 % du montant emprunté selon votre ratio prêt/valeur. Au Québec, une TVQ de 9 % s'applique sur cette prime et doit être payée comptant chez le notaire.

Conditions d'admissibilité à l'assurance SCHL au Québec

Être obligé de souscrire l'assurance SCHL ne signifie pas que vous y êtes automatiquement admissible. Plusieurs critères doivent être remplis pour obtenir un prêt hypothécaire assuré :

Critère	Exigence
Prix d'achat	Moins de 1 000 000 $ — au-dessus, la SCHL n'est pas disponible
Mise de fonds minimale	5 % sur la tranche jusqu'à 500 000 $, 10 % sur la tranche entre 500 000 $ et 999 999 $
Cote de crédit	Minimum 600 pour au moins un des emprunteurs
Amortissement	Maximum 25 ans (30 ans pour les premiers acheteurs et maisons neuves)
Statut au Canada	Citoyen canadien, résident permanent ou résident non permanent autorisé à travailler
Ratio d'endettement brut	Maximum 39 % (ABD) et 44 % (ATD)

Source : SCHL, règles en vigueur mars 2026. Les critères peuvent être révisés par le gouvernement fédéral.

Cas des travailleurs autonomes — Même avec une mise de fonds de 20 % ou plus, certains prêteurs peuvent exiger l'assurance hypothécaire pour les travailleurs autonomes ou les emprunteurs jugés à risque plus élevé. Ce cas est exceptionnel mais existe au Québec.

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Cas particuliers : l'assurance SCHL selon le type de propriété

Les règles varient selon ce que vous achetez. Voici les situations les plus courantes au Québec :

Assurance SCHL obligatoire

Résidence principale avec mise de fonds de 5 % à 19,99 %
Duplex ou triplex occupé par le propriétaire, mise de fonds 5 %–10 %
Maison neuve ou condo neuf, mise de fonds < 20 %
Transfert d'hypothèque avec augmentation du prêt

Assurance SCHL non disponible

Prix d'achat de 1 000 000 $ et plus
Immeuble locatif de 1 à 4 logements sans occupation du propriétaire
Immeubles de 5 logements et plus
Propriété commerciale ou semi-commerciale
Amortissement supérieur à 25 ans (sauf exceptions premiers acheteurs)

Prêts hypothécaires à plus de 1 000 000 $ : règle spéciale

Pour les propriétés dont le prix d'achat atteint ou dépasse 1 million de dollars, l'assurance SCHL est simplement inaccessible. Dans ce cas, une mise de fonds minimale de 20 % est obligatoire — non pas à cause de la SCHL, mais parce qu'aucun assureur hypothécaire agréé ne peut couvrir ce type de prêt selon la réglementation fédérale actuelle.

Qu'en est-il des immeubles locatifs au Québec ?

Si vous achetez un plex occupé par le propriétaire (2 à 4 logements dont vous habitez un), vous pouvez accéder à l'assurance SCHL avec une mise de fonds à partir de 5 % (duplex) ou 10 % (triplex/quadruplex). En revanche, si l'immeuble est entièrement locatif, la SCHL n'est pas disponible — une mise de fonds d'au moins 20 % est alors requise.

L'assurance vie hypothécaire : facultative, mais pas à négliger

Contrairement à l'assurance SCHL, l'assurance vie hypothécaire n'est pas encadrée par une obligation légale. Vous n'avez aucun devoir de la souscrire pour obtenir votre prêt, et votre institution financière ne peut pas en faire une condition d'approbation de votre hypothèque.

Votre droit légal au Québec — Si votre banque propose son assurance hypothécaire lors de la signature de l'hypothèque, vous avez le droit de la refuser. Vous pouvez souscrire une protection équivalente ou supérieure auprès d'une compagnie d'assurance privée, souvent à meilleur prix et avec de meilleures conditions.

Alors pourquoi souscrire une assurance vie hypothécaire ?

Même si elle est facultative, elle répond à un besoin réel. Si vous ou votre conjoint décédez, le solde de votre hypothèque — souvent le plus gros engagement financier de votre vie — doit continuer d'être remboursé. Sans protection, le conjoint survivant fait face à une situation financière potentiellement catastrophique, pouvant mener à la perte de la maison familiale.

Assurance de la banque

Obligation de souscrireNon (mais souvent présentée ainsi)

BénéficiaireLa banque uniquement

Montant verséDécroissant avec le solde

Vérification médicaleFaite au moment du sinistre

PortabilitéLiée au prêteur

Assurance vie privée

Obligation de souscrireAucune — votre choix

BénéficiaireVotre famille (au choix)

Montant verséFixe jusqu'à l'échéance

Vérification médicaleFaite à l'émission de la police

PortabilitéIndépendante du prêteur

La différence sur la vérification médicale est particulièrement importante : avec l'assurance bancaire, votre état de santé au moment de la réclamation peut être invoqué pour refuser le paiement — même si vous avez payé vos primes pendant des années. Avec l'assurance vie privée, la vérification est faite à l'émission, offrant une sécurité nettement plus solide à votre famille.

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Comment éviter l'assurance prêt hypothécaire obligatoire ?

Il existe plusieurs façons légales d'atteindre les 20 % de mise de fonds pour éliminer l'obligation de l'assurance SCHL :

Utiliser le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP)

Ce compte vous permet d'accumuler jusqu'à 40 000 $ en cotisations à vie, entièrement déductibles d'impôt, pour constituer votre mise de fonds. Les retraits pour l'achat d'une première propriété sont non imposables.

Combiner le Régime d'accession à la propriété (RAP) et le CELIAPP

Le RAP permet de retirer jusqu'à 35 000 $ de votre REER (par personne, soit 70 000 $ en couple) sans impôt immédiat pour l'achat d'une première propriété. En combinaison avec le CELIAPP, un couple peut mobiliser jusqu'à 110 000 $ de mise de fonds bonifiée fiscalement.

Accepter un don familial

La SCHL accepte que la mise de fonds provienne d'un don non remboursable d'un proche parent (parents, grands-parents, frères et sœurs). Une lettre de don signée est toutefois exigée pour documenter que ces fonds ne constituent pas un prêt.

Revoir le prix cible de la propriété à la baisse

Plutôt que de viser une maison à 500 000 $ avec 10 % de mise de fonds (et une prime SCHL), acheter un condo à 350 000 $ avec 20 % de mise de fonds peut s'avérer plus avantageux sur le total des coûts à 5 ans.

Exploiter la transférabilité de la prime SCHL

Si vous avez déjà payé une prime SCHL sur une propriété précédente, vous pouvez transférer ce crédit lors de l'achat d'une nouvelle propriété — réduisant ou éliminant la nouvelle prime à payer, sous certaines conditions.

L'assurance n'est pas toujours un désavantage net — Les prêts hypothécaires assurés bénéficient généralement de taux d'intérêt inférieurs aux prêts conventionnels. Dans certains cas, l'économie sur les intérêts sur 5 ans dépasse le coût de la prime. Consultez un courtier pour analyser votre situation précise.

Questions fréquentes sur l'obligation de l'assurance hypothécaire

Non. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat, l'assurance prêt hypothécaire n'est pas une option : c'est une condition légale imposée par la réglementation fédérale canadienne (BSIF). Ni vous ni votre prêteur ne pouvez y déroger. Il n'existe aucune exception basée sur votre cote de crédit, vos revenus ou votre historique financier. La seule façon de l'éviter est d'atteindre le seuil de 20 % de mise de fonds.

Non. L'assurance vie hypothécaire est un produit entièrement facultatif. Aucune loi et aucune réglementation au Canada n'autorise un prêteur à conditionner l'octroi d'un prêt hypothécaire à la souscription de son assurance vie. Si un représentant vous laisse entendre le contraire — que ce soit verbalement ou dans les documents de signature —, c'est une pratique contraire aux règles des autorités de réglementation financières. Vous avez le droit de refuser et de magasiner votre protection auprès d'une compagnie d'assurance privée indépendante.

Si vous achetez un duplex dont vous occupez un logement, l'assurance SCHL est accessible et obligatoire avec une mise de fonds inférieure à 20 %. La mise de fonds minimale est de 5 % pour un duplex occupé par le propriétaire. En revanche, si le duplex est entièrement locatif (vous n'y habitez pas), la SCHL n'est pas disponible et une mise de fonds d'au moins 20 % est requise.

Non, pour une résidence principale. La prime d'assurance SCHL sur votre résidence principale n'est pas déductible d'impôt au Québec ni fédéralement. En revanche, dans le cas d'un immeuble locatif, la portion de la prime d'assurance hypothécaire applicable à des fins de revenus de location peut être amortie sur plusieurs années à titre de dépense d'entreprise. Consultez un fiscaliste ou un comptable pour les détails selon votre situation.

Non, pas lors d'un simple renouvellement avec le même montant. La prime SCHL est une charge unique payée à l'émission du prêt. Lors du renouvellement, si le montant de votre prêt reste identique ou diminue, aucune nouvelle prime n'est exigée. Une nouvelle prime s'applique uniquement si vous augmentez le montant de votre prêt lors du refinancement et que votre ratio prêt/valeur repasse sous le seuil des 80 %.

Non. L'assurance invalidité hypothécaire est un produit facultatif qui prend en charge vos versements hypothécaires si vous êtes frappé par une invalidité d'au moins 60 jours. Bien que non obligatoire, elle mérite sérieusement d'être considérée : au Canada, un adulte sur trois vit une période d'invalidité de 90 jours ou plus avant l'âge de 65 ans. La plupart des saisies hypothécaires sont d'ailleurs liées à une invalidité plutôt qu'à un décès.

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